不動産のこと

売買

不動産を売買する場合、一般的には売買代金の支払いと同じ日に所有権移転登記を申請します。登記をせずに放置している間に、売主が事情を知らない第三者へ再度譲渡し、その第三者が先に登記した場合には、後から譲渡を受けた買主は所有権を主張できなくなります。

贈与

贈与とは、財産を無償又は負担付で相手に譲渡する契約のことです。不動産の場合、親から子へ土地や建物を譲る、夫婦間で自宅の持分を移す、相続対策として生前に子や孫に不動産を譲る、といった契約になります。ただし、贈与は、単に「名義を変える」だけではなく、贈与契約、登記手続き、税金の確認まで行って手続きを行う必要があります。

贈与登記とは

贈与登記とは、不動産を贈与した場合に、法務局で名義を受贈者（もらった方）へ変更する手続きです。例えば、親名義の土地を子へ贈与する場合、登記簿上の所有者を親から子へ変更します。

贈与登記に必要な書類

財産分与

財産分与は、離婚の際に夫婦の共同生活で築いた共有財産を清算し分配する手続きです。婚姻中に取得した財産が基準となり、婚姻前から各自が保有していた財産などは対象外となります。

必要書類（売買・贈与等）

• 所有権を譲る方の権利証（登記済証・登記識別情報）
• 売渡証書（または登記原因証明情報〈司法書士が作成〉）
• 所有権を譲る方の印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）
• 所有権を取得する方の住民票
• 委任状
• 固定資産税評価証明書 など

税金

各種特例による減税措置がありますので、事前に税理士など専門家へご相談されることをお勧めします（ご希望により提携税理士をご紹介いたします）。

近年、グローバル化が進み、海外がより身近な存在となりました。それに伴い、外国籍の方が日本の不動産を購入・売却するケースや日本人が外国籍を取得するケースも珍しくありません。当事務所では、外国籍の方、外国籍を取得された日本人の方、海外に居住する日本人の方を含む登記手続にも積極的に取り組んでおります。また「海外に支店を出したい」「海外で会社を設立したいが相談先が分からない」といったお悩みも、ぜひ一度ご相談ください。

1. 外国籍の方が日本の不動産を購入・売却したい場合

2. 外国籍の方が日本の不動産を所有したまま亡くなった場合

Q．日本の法律が適用されますか。

A．日本の不動産であっても、必ずしも日本の法律が適用されるとは限りません。亡くなった方の本国法が適用されることがあり、これを反致といいます。

3. 相続人の中に海外居住の日本人がいる場合

Q．遺産分割協議書に押印はできますが、印鑑証明書を添付できません。どうすればよいですか。

A．印鑑証明書を添付できないケースに該当するため、宣誓供述書を取得していただく必要があります。

ここに挙げた事例は一部にすぎません。手続ごとに必要書類が異なり、各国法の知識など国内登記とは異なる専門性が求められます。日本国内で行う手続でも外国法が適用されることがありますので、まずはお気軽にご相談ください。

リフォーム代金を金融機関から借入れ、住宅ローン減税をお考えの方

Q1（父からのご相談）

息子と同居しています。建物も古くなり、孫も生まれて手狭になってきたため、建物をリフォームすることにしました。建物は私名義ですが、自己資金がなく高齢を理由に借り入れができません。このため、息子が1,000万円を借り入れてリフォームを行う予定です。息子はその借入金について住宅ローン減税を適用したいと考えていますが、この場合に確認しておくべき点はありますか。

А．建物の名義と借入人が異なる場合、住宅ローン減税は受けられません。リフォーム前に建物の名義を父から息子へ変更する必要があります。その際、贈与税・譲渡所得税・登録免許税など名義変更に伴う税負担を確認したうえで手続きすることが重要です。

Q2（息子からのご相談）

住んでいる建物を1,000万円借り入れてリフォームすることにしました。ところが、登記簿（全部事項証明書）を確認したところ、建物の名義が3年前に亡くなった父名義のままで、相続登記をしていないことが分かりました。遺産分割協議は成立しており、建物を私名義にする同意も得ています。住宅ローン減税を受けたいのですが、この場合に確認しておくべき点はありますか。

А．相続人の同意があっても、登記簿上の名義と借入人が異なるままでは住宅ローン減税は受けられません。リフォームの前に相続を原因とする名義変更登記を済ませてから借り入れ手続きを行ってください。

リフォーム代金を自己資金で検討されている方

Q3（父からのご相談）

私名義の建物を息子が自己資金でリフォームすることにしました。住宅ローン減税は考えていませんが、この場合に確認しておくべき点はありますか。

А．息子さんが資金を拠出してリフォームを行うと、その金額分を父から息子への贈与とみなされる可能性があります。全体の資産価値を考慮し、資金に相当する建物の持分を息子さんへ移転するなど、名義と資金のバランスを整えておく必要があります。

まとめ

リフォーム契約に先立ち、住宅ローン減税の適用可否と建物の名義を確認し、問題のない状態で請負契約を締結することが重要です。完成後にも必要な手続きが生じる場合があります。当事務所では、リフォーム契約書の作成・チェックから関連する各種ご相談まで対応しております。お困りの際はお気軽にご相談ください。なお、税務申告の具体的な事項は提携税理士をご紹介いたします。

《ご参考》住宅ローン減税の主な適用条件

• 借入期間が10年以上であること
• 取得・増改築時点で居住者であること
• 一定の親族からの取得でないこと
• 取得または増改築後6か月以内に居住し、各年の12月31日まで引き続き居住していること
• その年の合計所得金額が3,000万円以下であること
• 年末時点で住宅ローン残高があること
• 登記上の床面積が50㎡以上（店舗併用住宅は居住部分が1/2以上）
• 増改築の場合、自己所有かつ居住中の家屋で工事費用が100万円超（居住部分が全体工事費の1/2以上）

詳細はお気軽にお問い合わせください。登記名義変更に関するご相談は無料です。